เทคนิคการซื้อลงทุน : ฝากเงินไว้ในอสังหาฯ

เทคนิคการซื้อลงทุน : ฝากเงินไว้ในอสังหาฯ

มีคำถามหลังไมค์เข้ามาเยอะแยะ ลงทุนอะไรดี

 

คนตอบคำถามนี้ได้ก็มีเยอะแยะเช่นเดียวกัน อยู่ที่เราจะเลือกฟังใครดี ปรากฏว่าไปอ่านเจอวิธีคิดของคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ ชื่อคุณบัณฑิต อนันตมงคล CEO บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ หรือ BAM (ขอบคุณข้อมูล : ไทยรัฐ 10 มีนาคม 2564)

 

ธุรกิจหลักของ BAM ก็คือรับซื้อทรัพย์มือสองที่เป็น NPA จากธนาคารแล้วเอามาขายทอดตลาดอีกต่อหนึ่ง ในยุคสถานการณ์โควิดดีมานด์ซื้อทรัพย์มือสองไม่ได้รับผลกระทบอะไรเลย แถมมีกำลังซื้อจากนักลงทุนไทยกับนักลงทุนต่างชาติเข้ามาเยอะกว่าเดิมอีกต่างหาก อารมณ์คงประมาณอยากช็อปของถูก ทำให้โรงงานอุตสาหกรรมขายทอดตลาดขายดิบขายดี

 

ประเด็นชวนคุยวันนี้คือ CEO ของ BAM กำลังปิ๊งไอเดียขยายฐานลูกค้าคนซื้อบ้าน-คอนโดฯ ว่า กลุ่มเด็กจบใหม่และเริ่มทำงานหรือที่เรียกว่า first jobber ควรหาซื้อสินทรัพย์ประเภทบ้านหรือคอนโดมิเนียม เนื่องจากปัจจุบันในยุคโควิดมีราคาต่ำกว่าปกติ จึงเหมาะกับการซื้อลงทุนระยะยาว

 

วิสัยทัศน์ดังกล่าวเป็นไอเดียในวงการอสังหาฯ ที่เรียกว่า “ฝากเงินไว้ในอสังหาริมทรัพย์” นั่นเอง

 

เวลาเราพูดถึงคำว่า “ฝากเงิน” วิธีการปกติทั่วไปก็คือไปฝากที่แบงก์หรือธนาคารซึ่งมีให้เลือก 10-20 แห่งในประเทศไทย แต่โลกทั้งใบรวมทั้งประเทศไทยด้วยต้องเผชิญกับเศรษฐกิจขาลงต่อเนื่องยาวนาน ทำให้ราคาดอกเบี้ยเป็นช่วงขาลง ฝากเงิน 100 บาทเป็นเวลา 1 ปี ได้ดอกเบี้ยอย่างเก่ง 3 สลึงถึง 6 สลึงหรือ 0.75-1.50 บาท หรือ 0.75%-1.50%

 

เปรียบเทียบกับซื้ออสังหาฯ ลงทุนระยะยาว ซื้อไว้ลงทุนปล่อยเช่า ถ้าได้ดอกเบี้ยในรูปแบบของค่าเช่าปีละ 4-5% ล่ะ เงินลงทุน 100 บาทได้กำไรค่าเช่า (ดอกเบี้ยค่าเช่า) ปีละ 4-5 บาท ซึ่งถือว่าน่าสนใจมากทีเดียว

 

ดังนั้น การฝากเงินไว้ในอสังหาฯ จึงเป็นรูปแบบการลงทุนที่นิยมกันอย่างแพร่หลายในกลุ่มนักการเงินและนักลงทุนตัวยง ในขณะที่คนภายนอกวงการต้องยอมรับกันตรงๆ ว่าคิดไม่ทัน หรือไม่ค่อยรู้เรื่องนี้มากนัก

 

สำหรับนักลงทุนตัวยงจะนิยมลงทุนใน 3 สินทรัพย์ด้วยกันคือ “ทองคำ-หุ้น-อสังหาฯ” เหตุผลเพราะเวลาร้อนเงินหรือต้องการเปลี่ยนเป็นเงินสด 3 สินทรัพย์นี้มีสภาพคล่องในการซื้อขายเปลี่ยนมือสูงกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ

 

สำหรับนักการเงิน วงการนี้เขาชอบตัวเลขเป็นชีวิตจิตใจ ผลตอบแทนการลงทุนคำนวณออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ ลงทุนฝากเงินในบัญชีแบงก์ได้ดอกเบี้ย 3-6 สลึง เปรียบเทียบกับลงทุนฝากเงินไว้ในอสังหาฯ ได้ดอกเบี้ยค่าเช่า 4-5 บาท ความคุ้มค่ามันคนละสเกลอย่างเห็นได้ชัด

 

สิ่งที่นักการเงินรู้มากกว่าคนปกติธรรมดาทั่วไปก็คือ มูลค่าเต็มจำนวนของราคาอสังหาฯ นั้น การลงทุนซื้อไม่จำเป็นต้องซื้อเต็มราคา สามารถลงทุนได้เพียงบางส่วน แล้วปล่อยให้ “เงินทำงาน” ด้วยตัวของมันเอง

 

ขยายความคำว่า “สามารถลงทุนได้เพียงบางส่วน” จริงๆ แล้วก็คือเราลงทุนเพียงแค่เงินดาวน์เท่านั้นเอง อันนี้ใช้ได้ในกรณีซื้อโครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างให้เสร็จจึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ เพราะฉะนั้น ถ้าใช้เวลาก่อสร้าง 6 เดือนก็เท่ากับมีเวลาจ่ายเงินดาวน์ 6 เดือน ถ้าสร้าง 18 เดือนเราก็มีเวลาจ่ายดาวน์ 18 เดือน เป็นต้น

 

ยกตัวอย่าง ซื้อคอนโดฯ ราคา 2 ล้านบาท ขอประทานโทษ เราไม่ได้ลงทุนด้วยเงิน 2 ล้านบาท แต่เราวางเงินดาวน์ 10% เท่ากับ 2 แสนบาท หลังจากนั้น เมื่อก่อสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์มีการนำคอนโดฯ ไปปล่อยเช่า ก็สามารถนำค่าเช่ามาจ่ายเป็นค่าผ่อนห้อง

 

กรณีเราไม่เคยโปะเงินต้นเลย เวลาผ่านไปค่าเช่า 10-20 ปีจะทำให้เงินกู้จบลง และเจ้าหนี้เงินกู้หรือแบงก์ก็จะทำการโอนคอนโดฯ ให้เรา หมายความว่าตอนนั้นเราอาจใกล้เกษียณหรือเกษียณจากการทำงานประจำแล้ว แต่มีทรัพย์สินคือคอนโดฯ ไว้ปล่อยเช่าทำเงินให้เราต่อไป

 

สมมติว่าเราขายต่อเพื่อต้องการเงินสดไปทำอย่างอื่น ในที่นี้ ราคาขายต่อไม่มีทางขาดทุนแน่นอน ปิดประตูการขายได้ต่ำกว่า 2 ล้านบาทไปเลย เพราะทำเลคอนโดฯ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง และราคามีแต่จะแพงขึ้นๆ สถานเดียว ตัวชี้วัดคือทำเลเดิมแต่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น ต้นทุนที่ดินย่อมต้องแพงขึ้น ราคาขายก็เลยต้องแพงขึ้นตามไปด้วย

 

สรุปอีกที เราลงทุนซื้อคอนโดฯ ราคา 2 ล้าน แต่เราควักเงินในกระเป๋าเราเองจริงๆ แค่ 10% หรือ 2 แสนบาทเท่านั้น ที่เหลือปล่อยเป็นหน้าที่ “ให้เงินและเวลาทำงาน” นำค่าเช่ามาผ่อนเงินกู้ ปล่อยเช่าได้อย่างต่อเนื่องจนผ่อนเงินกู้จบ หรือผู้ลงทุนอาจเลือกใช้วิธีโปะเงินเพิ่มในระหว่างทางเพื่อให้อายุเงินกู้สั้นลง เช่น กู้ยาว 30 ปี แต่สถิติของสถาบันการเงินบอกว่าพฤติกรรมการผ่อนเงินกู้อสังหาฯ จริงๆ เฉลี่ยที่ 8-15 ปีเท่านั้น

 

หากคำนวณออกมาแบบนี้ เท่ากับเพิ่มโอกาสให้เราซื้ออสังหาฯ ลงทุนได้มากกว่า 1 ห้อง หากเริ่มต้นลงทุนเร็ว ลงทุนตอนอายุยังน้อย รอจนกระทั่งในวัยเกษียณเราอาจมีกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ได้หลายห้องกันเลยทีเดียว ยกตัวอย่าง วัยเริ่มทำงาน first jobber ปกติมีอายุการทำงาน 35 ปี (ไม่ว่าจะทำงานประจำหรือทำงานอิสระ) เชื่อหรือไม่ คุณสามารถผ่อนอสังหาฯ ได้ 2-4 ชิ้นเป็นอย่างต่ำ

 

ในเวลาเดียวกัน ยังมีทรัพย์อีกประเภทคืออสังหาฯ มือสอง มีทั้งแบบซื้อจากแบงก์ และซื้อจากเจ้าของโดยตรง คอนเซ็ปต์ก็ยังคงเป็นการซื้อเพื่อ “ฝากเงินไว้ในอสังหาฯ” อยู่ดี มีข้อดีอย่างน้อย 2 ข้อ

1.ราคามือสองถูกกว่ามือหนึ่ง 15-20% ถ้าโครงการใหม่ราคาแพงสุดโหด ก็ยังมีอสังหาฯ มือสองเป็นทางเลือกในการซื้อลงทุน แถมทำให้ประหยัดค่าลงทุน 15-20% อีกต่างหาก

 

2.บนทำเลเดียวกัน เวลาราคาอสังหาฯ ปรับขึ้นตามกาลเวลาที่เปลี่ยนไป คำอธิบายคือศาสตร์ของทำเล “ยิ่งนานยิ่งแพง” และเวลาราคาแพงขึ้นเป็นการปรับขึ้นทั้งทำเล ทำให้ได้อานิสงส์ทั้งมือ 1 และมือ 2 เรียกว่าฝนตกทั่วฟ้านั่นเอง

 

อาจมีข้อแตกต่างนิดหน่อยตรงที่การควักกระเป๋าเรามาลงทุน อสังหาฯ มือหนึ่งอาจได้เปรียบตรงที่แบงก์ให้กู้เยอะหน่อย ก็เลยจ่ายเงินดาวน์น้อยหน่อย เช่น ดาวน์ 10% กู้ได้ 90% ส่วนอสังหาฯ มือสอง แบงก์อาจให้กู้น้อยลงเหลือ 70-80% เพราะฉะนั้นเราก็อาจต้องควักกระเป๋าเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ 20-30% ของราคาอสังหาฯ

 

บทสรุปบรรทัดสุดท้ายคำถามว่าจะลงทุนอะไรดีจึงเลิกคิดไปได้เลย สิ่งที่ต้องลงมือทำคือหาจุดเริ่มต้นฝากเงินไว้ในอสังหาฯ

 

เลือกทำเลที่ชอบ บ้าน-คอนโดฯ ที่ใช่ และอย่าลืมกฎแห่งการแบ่งปัน รวยแล้วต้องบอกต่อ ครับผม

23/3/2564 9:41:35