พักอาศัยในคอนโดฯ อุ่นใจด้วยบริการ “พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนต์”

สุภาษิตอสังหาริมทรัพย์กล่าวไว้ การซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมคือการซื้อคุณภาพชีวิต
 
เติมคำในช่องว่างเพิ่มให้อีกนิดว่าคุณภาพชีวิตความหมายที่แท้ทรู เขาหมายถึงการซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร เพียงแต่โครงการจัดสรรดังกล่าวมี 2 ประเภทคือหมู่บ้านจัดสรรซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวเตี้ยหรือบ้านแนวราบ กับประเภทคอนโดฯ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวสูง
 
วันนี้ ACR Living ขอแนะนำธุรกิจอีกแขนงหนึ่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ เรียกกันว่าธุรกิจ “พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนต์-Property Management” หรือการบริหารจัดการทรัพย์สิน ในที่นี้ก็คือการบริหารทรัพย์สินส่วนกลางหรือการบริหารพื้นที่ส่วนกลางในหมู่บ้านจัดสรร-คอนโดมิเนียม
 
เปรียบเทียบไปบ้านจัดสรร-คอนโดฯ ก็เหมือนประเทศ ทำไมคนไทยอยากไปหางานทำในประเทศที่เจริญแล้วอย่างอเมริกา อังกฤษ ญี่ปุ่น ทำไมแรงงานประเทศเพื่อนบ้านอยากมาทำงานในเมืองไทย เหตุผลเดียวกันเพราะอยากมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
 
ประเทศที่จะมีคุณภาพชีวิตที่ดีได้นั้นจะต้องมีรัฐบาลเป็นผู้บริหารประเทศ หมู่บ้านจัดสรร-คอนโดฯ ก็เหมือนกันเปี๊ยบเลย คุณภาพชีวิตที่ดีจะมีขึ้นได้ก็ต้องมี “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลอาคารชุด” เป็นผู้ทำหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางในหมู่บ้าน
 
ประเทศจะมีคุณภาพชีวิตที่ดีได้นั้น สมาชิกที่อยู่ในประเทศมีหน้าที่ต้องจ่ายภาษีเพื่อให้รัฐบาลนำมาเป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารประเทศ ซึ่งเป็นโมเดลของหมู่บ้านจัดสรร-คอนโดฯ ที่สมาชิกในโครงการเดียวกันมีหน้าที่ต้องจ่าย “ค่าส่วนกลาง” สำหรับให้นิติบุคคลฯ นำมาเป็นค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาพัฒนาต่อยอดให้พื้นที่ส่วนกลางมีสภาพที่ดีพร้อมใช้อยู่ตลอดไป
 
ดังนั้น ค่าส่วนกลางที่จ่ายให้นิติบุคคลจึงเปรียบเสมือนเป็นภาษี นิติบุคคลก็เปรียบเสมือนเป็นรัฐบาลท้องถิ่นหรือรัฐบาลในโครงการจัดสรรนั่นเอง
 
ซึ่งการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกับนิติบุคคลคอนโดฯ เป็นกฎหมายภาคบังคับ เพื่อคุ้มครองผู้บริโภคหรือผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรใน 3 เรื่องด้วยกันคือ 1.นิติบุคคลเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลาง นั่นหมายความว่าสมาชิกในโครงการทุกคนมีความเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลางทุกคน
 
2.การซื้อโครงการจัดสรรจะต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาเพื่อดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลาง และ 3.บังคับให้มีการจ่ายค่าส่วนกลางสำหรับนำมาเป็นค่าใช้จ่ายบริหารพื้นที่ส่วนกลางเพื่อให้มีสภาพสวยงาม น่าอยู่น่าใช้ตลอดไป
 
ความสำคัญของการมีพื้นที่ส่วนกลางที่ดีเยี่ยมตลอดเวลา ในวงการอสังหาฯ มีความหมายมากๆ เพราะทำให้ที่อยู่อาศัยในโครงการนั้นๆ ราคาไม่ตก แถมมีแต่จะเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในโครงการ ผลลัพธ์ที่เจ้าของบ้านในหมู่บ้านจัดสรร หรือเจ้าของร่วมในคอนโดฯ จะได้รับทางตรงก็คือเวลาซื้อขายเปลี่ยนมือมักจะได้ราคาที่ดีเพราะใครๆ ก็อยากมาอยู่
 
เรื่องราคาซื้อขายเปลี่ยนมือ ให้ลองสังเกตโครงการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของประเทศ เรามักจะได้ยินได้ฟังว่าราคามือสองปรับเพิ่มขึ้นอยู่ตลอดเวลา นอกจากปัจจัยที่ตั้งเรื่องทำเลแล้ว ปัจจัยจากการบริหารนิติบุคคลก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน
 
ในทางตรงกันข้าม โครงการจัดสรรที่ดูแลพื้นที่ส่วนกลางไม่ดี ประตูหน้าหมู่บ้านหรือหน้าคอนโดฯ ผุพัง ระบบตรวจสอบไม่เข้มแข็ง พนักงาน รปภ.ก็เหยาะแหยะ ต้นไม้ใบหญ้าในสวนของโครงการก็รกครึ้มหญ้าสูงเท่าหัวคน ไฟฟ้าติดๆ ดับๆ ถนนหนทางในโครงการก็มืด ขยะก็กองเป็นภูเขา ฯลฯ สาธยายให้ฟังขนาดนี้...แค่ฟังก็ขนลุกแล้ว
 
ราคาบ้านหรือคอนโดฯ เคยซื้อหลังละ 2-3 ล้าน ถ้าเจอพื้นที่ส่วนกลางสภาพแบบนี้ บอกได้เลยราคาขายต่อมีแต่จะร่วงผล็อยๆ
 
คำถามคือวิธีการบริหารนิติบุคคลเขาทำกันอย่างไร ?
 
คำตอบสำเร็จรูปมีคนทำงานอยู่ 2 ส่วน คนที่ 1 คือคณะกรรมการนิติบุคคล ใช้วิธีโหวตเลือกตัวแทนมาจากเจ้าของบ้าน-เจ้าของร่วมนั่นแหละ บทบาทเป็นคนวางนโยบาย ออกกฎระเบียบ ควบคุมการทำงานของผู้ปฏิบัติงาน
 
คนที่ 2 คือผู้ปฏิบัติงานนิติบุคคล ถ้าขี้เหนียวหน่อยก็มักจะใช้วิธีจ้างเป็นลูกจ้างรายบุคคล เช่น จ้างผู้จัดการนิติบุคคล จ้างเสมียนทำหน้าที่ทวงเงินค่าส่วนกลาง-ลงบัญชี-ทำบัญชี-ติดตามประสานงานข้อร้องเรียนข้อเสนอแนะของเจ้าของร่วม ฯลฯ ทำวิธีนี้เพราะคิดว่าอยากจะประหยัดค่าจ้าง
 
แต่ในชีวิตจริงเปรียบเหมือนได้คนทำงานที่เป็นมือสมัครเล่น มักจะไม่มีประสบการณ์บริหารนิติบุคคลโครงการอื่นมาก่อน ความรู้ด้านกฎหมายที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาก็อาจไม่ครบถ้วน จุดอ่อนสำคัญที่สุดคือเมื่อทำงานเหมือนมือสมัครเล่นทำให้มีปัญหาการฉ้อโกงหรือการทุจริตตามมาอยู่เนืองๆ โดยเฉพาะ ตำแหน่ง “ผู้จัดการนิติบุคคล” มีความศักดิ์สิทธิ์มากเพราะเป็นผู้เซ็นหนังสือ “ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง” เวลาเจ้าของบ้าน-เจ้าของร่วมซื้อขายเปลี่ยนมือแล้วต้องไปโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ทางเจ้าหน้าที่จะให้แนบเอกสารสำคัญคือใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลางด้วยทุกครั้ง
 
กรณีทุจริตที่เกิดขึ้นมักเป็นการสมรู้ร่วมคิดระหว่างสมาชิกที่ค้างค่าส่วนกลางเยอะๆ ก็ใช้วิธีติดสินบนผู้จัดการนิติบุคคลให้เซ็นหนังสือให้ หลายกรณีมาจากตัวผู้จัดการนิติบุคคลทำซะเอง ซื้อไว้หลายหลังหลายห้อง ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง เวลาขายต่อก็เซ็นใบปลอดหนี้ให้ตัวเองอย่างหน้าตาเฉย ถ้ากรรมการนิติบุคคลรู้ก็มีการฟ้องร้องดำเนินคดี แต่ถ้าไม่รู้ความเสียหายจะตกกับนิติบุคคลโดยตรง
 
ดังนั้น การบริหารนิติบุคคลจึงมีทางเลือกที่ดีที่สุดอีกทางหนึ่ง นั่นคือเลือกใช้บริการธุรกิจ Property Management ซึ่งเปรียบเสมือนเป็น “มืออาชีพ” ในการบริหารนิติบุคคลคอนโด-หมู่บ้านจัดสรรโดยตรง เป็นผู้เข้ามารับผิดชอบในการว่าจ้างบริษัท รปภ. แม่บ้าน คนทำสวน คนดูดท่อ คนฉีดปลวก ติดต่อเขตให้ฉีดพ่นยาฆ่ายุง จัดอีเวนต์เทศกาลสำคัญ อาทิ ปีใหม่ ลอยกระทง สงกรานต์ งานทำบุญเลี้ยงพระในโครงการ จัดกิจกรรม CSR-CRM ให้กับลูกบ้าน
 
ขั้นตอนการทำงานมีการจัดสรรกำลังคนและฝึกอบรมพัฒนาทักษะให้เป็นพนักงานที่มีประสิทธิภาพสูงตลอดเวลา มีการใช้เทคโนโลยีต่างๆ เข้ามาช่วยทำให้การปฏิบัติงานเข้มแข็งและตรวจสอบได้ง่าย ลดข้อผิดพลาดในงานซ่อมบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางเพราะต้องรู้ว่าระบบงานส่วนไหนถึงเวลาที่ต้องบำรุงรักษา (Maintenance) รอบเล็กรอบใหญ่ และเป็นผู้ทำสัญญาว่าจ้างงานต่างๆ
 
ยิ่งถ้าเป็นบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนต์ที่มีประสบการณ์บริหารนิติบุคคลหลายๆ โครงการ ยิ่งสร้างความอุ่นใจให้ลูกบ้านว่า “ทำงานเป็น” แน่นอน
 
ทั้งนี้ กฎหมายการจัดตั้งนิติบุคคลได้ออกแบบไว้ตั้งแต่ต้นด้วยว่านิติบุคคลคอนโด-หมู่บ้านจัดสรรเป็นองค์กรไม่แสวงกำไร ดังนั้น การจัดเก็บค่าส่วนกลางให้เก็บเพียงพอกับค่าใช้จ่ายเท่านั้น
 
ประเด็นการพิจารณาสำหรับกรรมการและลูกบ้านทั้งหลายจึงอยู่ที่จะเลือกผู้ปฏิบัติงานนิติบุคคลแบบไหน ระหว่างเลือก “มือสมัครเล่น” ด้วยการจ้างคนมาเป็นพนักงานประจำ กินเงินเดือนประจำ มีภาระค่าสวัสดิการต่างๆ แถมมีวันลา-วันหยุดตามกฎหมายอีกต่างหาก หรือจะเลือกจ้าง “มืออาชีพ” ที่เป็นบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนต์ ที่มีระบบการทำงานมาตรฐานให้เป็นผู้เข้ามารับผิดชอบความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินในโครงการของคุณ
 
ไม่ว่าจะชั่งน้ำหนักยังไงก็ตาม การเลือกใช้บริการพร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนต์ ก็อุ่นใจกว่ากันเยอะเลย ฟันธง !

3/19/2021 4:31:30 PM